财联社（西安，记者 刘敏）贯穿康师傅入驻西安经开区的20多年历程中，始终的一个关键词就是：土地闲置。在开发区资源有限、土地指标紧张的现实下，为避免闲置，招商与投资方常有博弈。但康师傅靠着巧妙手段，以园区建设开发为名，最终在这场博弈中占了上风，于是才有了“顶新.未央郡”。
土地闲置“初露峥嵘”
财联社记者取得的相关文件及资料显示，康师傅落户西安后，据西安经济技术开发区（西经开管发【1996】181号）文件批复，西安顶益建设总投资为3000万美元。
但实际建设进度却并不如人意，有关土地闲置的问题随之凸显。到2002年6月，西安经开区不得不向顶益发出“关于催促限期开工”的通知（西经开管发（2002）163号）。
通知称：“自土地合同签订至今，贵公司仍有80亩土地未能开工建设，造成土地闲置浪费，已违反土地法相关规定。”最后，通知敦促其“务必于2002年9月1日前开工建设”。
一系列文件显示，在地方招商与企业投资的种种互动中，如此措辞的文件绝非主流。但在康师傅与西安经开区的多年互动中，因土地闲置而引发的不愉快却反复上演。
二次增资落地缓慢
2009年3月后，籍康师傅二次增资扩能推出“西安台企聚集区”规划后，据当时公布的投资计划，确定建设周期本为3—5年。实际推进依然缓慢。
2010年4月西洽会上双方签约之后，又经过一年半的“友好协商与充分论证”，正式投资投资协议才告签订。2011年9月26日，由康师傅控股子公司康师傅方便面投资（中国）有限公司（下简称‘康师傅投资’）与西安经开区签订项目投资协议（西经开项字（2011）15号）、项目投资补充协议与关于凤城二路顶益秉信项目宗地利用协议。协议中，建设项目定名为“康师傅综合工业园”。
原老厂区的203亩宗地利用，要求康师傅方面“尽快明确宗地建设开发方向，根据区域发展规划，在2011年底之前启动项目前期工作”。
2012年6月26日，康师傅综合工业园正式开工，奠基仪式上，对这一扩产项目介绍称：“其中方便面项目将建设3个生产车间、24条生产线，引进‘日本东京面机’等世界领先的生产设备，成为亚洲规模最大、技术最先进、效率最高的方便面生产线。”
奠基之后，建设进度却再次没了声息，以至于2002年曾发生的那一幕“严词敦促”再次上演。时隔十年，力度更大幅升级。
闲置风波再起
2012年10月22日，西安经开区向康师傅投资、西安顶益发送《开工督导通知书》，对其拖延之举表达不满并告知可能引发的不良后果。
通知书指出，新项目建设是“为了解决你公司可持续发展遇到的产能、环保、热力、交通等困难和发展瓶颈”；为支持、配合项目建设，“我委（经开区）投资3亿元人民币，已完成了皂河新建大桥、康师傅综合工业园宗地道路、水电等基础设施配套工程。同时专为你公司（康师傅）配套建设的皂河西供热站项目主体已完工，即将进入设备安装阶段。”
但“你公司（康师傅）多次承诺的开工建设日期几经推延，虽经多次催促至今仍未开工，已严重违反了协议约定。”通知书称：“你公司（康师傅）生产基地项目是在我去土地指标极度紧张的情况下，申请占用了省市政府储备计划。”
另一方面，负责为凤城二路老厂生产供热的热力站已经运转15年，因设备超役、超负荷，将于2013年底前改建或迁建，届时将无法承担为老厂生产供热任务。虽然督导严厉，但康师傅还是迟至2014年11月才启动老厂向新厂的撤移。
腾退“最后通牒”
此时，西安凤城二路周边环境早已大变。2011年2月，位于凤城八路的西安行政中心建成启用，当地六大班子办公陆续集中于此，让西安城北迅速升温，核心地段的凤城二路一带也成为北城cbd。作为开放门户的经开区土地资源与指标更是紧张。因此，康师傅搬离后腾出的203亩土地如何利用也随之紧迫。
2014年3月，西安经开区致函康师傅要求尽快报送老厂搬迁后的土地利用、建设内容等方案，以避免搬迁后土地闲置情况发生。
2015年1月23日，再发“关于督促启动凤城二路宗地利用工作的函”，要求尽快报送方案。2015年4月30日，又发出“关于要求尽快开发凤城二路顶益秉信项目用地的通知”，称根据土地法和陕西省节约用地实施细则，因实施城市规划进行旧城区改建，异地搬迁的工业用地应收回原宗地国有使用权。因此要求20工作日内报具体开发计划，如逾期仍未能报送方案，将依法启动宗地收储工作。
即便临此“最后通牒”，康师傅仍未按期报送。两个月后，经开区召开专题会议，相关纪要显示，会间研究决定将开发计划报送截止日宽限至2015年8月15日。
虽则如此，康师傅仍拖到2016年1月才上报了一份“凤城二路顶益、秉信项目的初步计划”。
收储“无疾而终”
2016年10月之后，西安楼市迎来大逆转，在各方面因素综合刺激下，开启了一段经久不衰的地产牛市，房价上涨持续近50个月。
巨变之下，作为主城区核心地带的凤城二路早已不再是“寸土寸金”，而是“有金无土”，一直闲置的203亩土地之稀缺价值可想而知。但西安经开区方面对该宗地块的态度却微妙转向：曾经紧锣密鼓地强调“避免闲置”再无声息，大限之后将依法启动土地收储也没了下文。自2015年搬离凤城二路之后，康师傅老厂地块就陷入沉寂，渐渐荒草从生闲置5年。
此种现实与之前的一系列文件口径形成刺眼的反差。正是借着收储无疾而终的空档，才给了相关人士登场出手，实施一系列资本运作的广阔空间。本系列第三篇将剖析他们的财技。