在过去的一年里，西安可能是中国楼市中最大的一匹黑马。
调控之下，就在一线城市及热门二线城市楼市逐渐熄火的时候，此前不显山露水的西安突然放飞自我，房价涨了一倍左右。
具体来说，2017年西安房价上涨68%，涨幅全国第一。如果从2016年算起到2018年，西安的房价大概上涨了一倍。目前西安账面上的新房均价是11000+，但事实上西安的精装楼盘位置不好的也基本在13000-15000区间，曲江和高新两个领头羊一手精装修楼盘基本在17000-19000之间，而且关键是一房难求，一二手倒挂！一手房几百套房源，可能有几千个人想买，在恐慌情绪的驱使下，部分购房人甚至四处认筹，只要有项目就登记；另一方面，曲江、高新区品质较好的二手次新房，报价已经达到22000-30000，房东还爱卖不卖，甚至大部分要求全款。
why? 在我看来，作为省会城市和西北重镇的西安，本来就不该是一匹黑马，应该是白马才对啊。具体原因，可以归结如下：
1、洼地效应
作为陕西省会，西北五省的老大，本轮上涨之前的西安，住宅均价仅为6000-7000，还不如中东部地区的一些三四线城市，甚至是县城！不要说什么西安经济差，老百姓收入低，大家要知道房子的价值，取决于城市的价值，而城市的价值，很大程度上取决于它的行政级别。一个城市的资源配置，是跟行政级别挂钩的，省会城市肯定比一般的地级市拥有更多的三甲医院、更高的教育投入，更好的交通市政设施，更丰富的商业资源。。。何况西安是历史文化名城，旅游胜地，拥有众多的高校。我们可以说，此前西安的房价和它的城市价值一样，被大大地低估了。
2、轮动效应
在本轮楼市启动之前，西安的房价跟成都、重庆、武汉、长沙这些中西部内地城市差别并不大，这几个城市都火了一轮，从板块轮动的角度来说，西安补涨一下也属正常。另外，西安房价多年不张的主要逻辑是供应量巨大，但是供求关系和去化周期一样，并不是静态不变的。一个各方面条件都不错的省城，如果房价足够低廉，理论上就会吸引人前来定居或者投资，而一个城市的供应量是不可能无限扩大的。当供求关系改变时，原本巨大的供应量就有可能变成短缺。何况，西安还出台了抢人政策。
3、政策效应
去年以来，西安陆续出台了被称为“无底线，无下限”的人才引进政策，成为“抢人”最为激进的城市（其实自由迁徙本该是常态，天朝特色下成了一种“恩惠”），据最新统计，西安已经累计引进了40万的人才落户。这些人，有的本来就是为了买房落户，即使不是，也会有买房的需求。“抢人”不是西安房价上涨的唯一原因，但无疑起到了推波助澜的作用。
4、区域利好
在过去的很长时间内，西安并没有沾到什么政策利好的光，举凡西部大开发、东北振兴、中部崛起，都没有西安什么事。从沿海向内陆的第一波产业转移中，首先受益的是成都、重庆、武汉这几个西南和中部城市，作为十三朝古都的西安，延续着千年以来的沉寂。然而，正所谓风水轮流转，随着国家“一带一路”战略闪亮登场，西安这个汉唐丝绸之路的起点，又重新回到了舞台中央，历史的辉煌和现实的繁荣又找到了新的交汇点。西安成了丝绸之路起点城市、一带一路核心区、关中平原城市群核心城市、国家中心城市，西安的领导，也制定了规模宏大，雄心勃勃的城市发展规划。至此，压低西安房价的所有消极因素可谓一扫而空。
要言之，在严厉的限购政策下，一线和热门二线楼市被摁住，热钱流窜至三四线，而西安这个“新一线”城市，此时恰好集中了洼地、轮动、政策效应，“新一线”的城市资质，三线城市的房价，自然成了完美的投资对象。
那么问题来了，现在西安的房价透支了没有，还能不能买？这个城市的上限在哪里？
前文说过西安是西北五省的首府。西北五省是哪五省：陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆，老少边穷，有木有？在我看来，西安最大的问题就是缺乏经济腹地。这五个省，除了陕西（常住人口也不过3800多万）以外，其它四个省都在胡焕庸线以西，人口只有6300万左右，而且分布在一个非常广袤的范围，是中国人口密度最小，经济最落后的区域，且各有其省会中心城市，因此西安对它们的辐射和集聚郊应又是有限的。至于东、南方向，则有郑州、成都、重庆这些新兴大城截胡，西安和他们最大的区别，就在于周边缺乏密集而充沛的人口资源，以及由些形成的市场网络。
概括而言，在这轮发展变迁中，中西部和沿海地区的经济差距将有所缩小，部分明星城市会有亮眼的表现，但差距将始终存在。同为西部地区，西南的人口、生态资源和经济活力，都要好于西北，因此作为西北老大的西安，其发展潜力可能还是略逊于成都、重庆或武汉这些同级别的城市。这就是我对西安的总体看法。