西安 | 木塔寺
2018年的金三银四已过大半，最近经常收到朋友们的咨询：“老李，目前这么一房难求，我现在还该不该买房？”、“老李，两会之后，西安的后市会怎么发展？”、“老李，我是去抢新房还是买二手啊？”、“老李，这会儿冲进去是不是变成高位接盘侠了？”。鉴于咨询的朋友特别多，今天就专门用此文开个头吧。
本人老李，专注西安地区的房产投资，因此交流范围以大西安地区为主。房产投资不比股票，各个地区有着共性，更有着差异。所以，如果想在西安投资，还是要在懂得大势、看清参照的基础上结合本地特色才能做的更好！（至于如何读懂大势、如何择机、如何选物、如何预判前瞻、如何找参考，我们以后慢慢谝~）
鉴于目前的情况，老李也不墨迹了，先说本人观点：1、刚需型买家买！买！买！重要的事情说三遍。2、投资型买家根据实际情况择优入市。至于为何，咱们慢慢分析。
1、基本面分析
过去的2017年，对西安绝对不是一个平凡的2017！西安已经不再是那个只知道怀旧和复古的长安，他有了一个连外地人都开始慢慢上口的名字“大西安”。这里，我们不去较真大西安三个字到底出自何年何月，我们想说的是，西安，已经开始迈出他的脚步。
2016年12月24日，人民的永康书记拉开了西安的“烟头革命”。
2017年1月22日，西安代管西咸新区
2017年2月20日，王永康在会议上提出任务： 花两到三年时间，把全市55条断头路全部打通。
2017年3月1日，西安有史以来最宽松的入户政策实施。（已被2018年的新政超越）
2017年3月15日，国务院批复陕西自贸区。
2017年，提出了“行政效能革命，最多跑一次。”、“店小二精神”。
2017年西安吸收投资2.35万亿，经济总量达到7400多亿，位列省会城市15名。
2017年，京东、阿里、万达城、华侨城、为全球技术支持中心、吉利新能能汽车等都来了。
第十四届全运会落地西安！
2018年1月5日，国务院批复西安航空基地综合保税区。
2018年2月2日，西安获批建设国家中心城市。
众多利好政策扑面而来，众多企业也嗅到了商机紧随其后，众多人才也开始把视线转移到这个之前似乎只有“兵马俑和大雁塔”的城市。
哦对，我们是聊房子的，不是拍政府mp的。但看过众多利好之后，你是否突然有一种胸中有团火的感觉？感觉到什么火？对，房价！房价火了！没错，2017年，西安市房价普涨，据统计，西安2017年均价上涨约68%，这还只是均价！个别强势区域早已翻倍。
就拿老李自己投资的房产，本人在2016年四季度入手高新区木塔寺区域一套改善型住房，经过2017年的大涨，目前资产价格早已翻倍，并且租金已经盖过贷款。
这就是2017年的火爆，如果说2017年还只是房价涨你追涨买入，那2018年刚刚开始的一季度，竟已经演变成想追都不给你机会的“摇号买房”（这里只限于新房，二手房不受政府干预。）。政府的各种行政和货币调控手段接二连三，限购限售限卖、提高首付、提高贷款利率、三价合一等，让更多人又在yy越限越涨的粗暴逻辑。同时，也让很多开发商也开始惜售捂盘，等待他们的量价齐飞！
聊完了西安的当前基本面，我们再说说国家的宏观层面。
行政手段：国家从2017年开始由各大一线城市加码调控，一直延续到2018年度二线城市继续升级调控，限购限售限卖、管控离婚买房的政策、查社保补交、增加土地供应、查首付贷、租售同权、租售并举等。
货币手段：提高首付、提高贷款利率、三价合一等。
官媒信号：“房子是用来住的，不是用来抄的”。
信号其实很明显，目前楼市大势处于周期回落的阶段，即：房地产正进入过冬模式！
有人看到这里肯定会急着跳起来说：“房子要跌了，别做接盘侠！”本人只想说：“能不能不要这么简单粗暴！那么多房，你知道哪个要跌？”
2、2018年的西安，到底会怎样？
其实这个小标题就有点简单粗暴，事情绝不是那么简单的一概而论。由于背后知识和逻辑需要系统学习，本人在这里只说结论，后续慢慢分享其他。
2017年的西安，其实承接了很多2016年被一线强力抑制的外流资金和情绪，加上2017年西安政策面的利好，众多资金在一线已无法操作之后流入西安，带动了最初一波的上涨行情。随后本地人开始反应（这里说明一下，西安由于之前房价的长期横盘，导致本地人在房产方面的反射弧还是有点长的，但再长也知道买涨不买跌。）。
2018年的一季度，也是2017年资金涌入+情绪变化+新盘推盘明显减少的综合反应，该反应肯定会维持一段时间。西安属于二线中等城市，其各方面指数均在时间上滞后于一线和强二线（大家可以顺藤摸瓜）。加上国家宏观层面的方向，整体楼市肯定会趋于盘整。
但是，这一波行情下，楼市分化行情加剧，如果不能辨别好的标的物，很有可能一脚踏空。如何选择有潜力的房产，将更依赖你的专业性！政府的规划不会全面实现，提高辨识能力将是你取胜的唯一法宝！切记，房子长期不涨或跑输大势，都是亏！
3、 刚需刚改，如何下手？
针对刚需型买家，老李认为有三种类型：首套、改善、学位房。
咱们先来聊聊首套房的买家。经过2017年的涨幅，首套房的成本已经大幅上升，时间就是金钱，老李奉劝各位首套房买家：“赶紧先上车，上车了才能倒车！”根据自身情况向上购买能力范围内最好的房子，甚至于高一点点的，切记莫要贪大向下购买！
其次是改善型买家，西安目前拥有了一至两套房产的人也不少。他们过去几年对房产投资没有太多关注，但近年由于生二胎或收入增加，希望换个大点的房子，或者想出掉老房子换新房子。
这部分人的需求也成为了房价上涨的主力驱动，尤其是目前西安改善型住房的需求明显大于刚需小户型。改善型买家此时需要谨慎对待，毕竟已不是刚需，切勿急躁入场，目前周期并不是快速上涨阶段。但遇到如优质地段的政府限价房这种优质物业，那也应该果断出手！改善型买件此时更要积极学习，提高自己的选择时机和挑选好物业的能力，以免入坑。
最后是学位房买家。老李作为一个此地人，深知西安基础教育的奇葩。但这里我们只管当下有用的，不去管咱管不了的事。
五大名校，这是每个西安人都知道的神一般私立学校。由于西安的公办水平明显落后于五大，这里我仅先以五大举例。“知识改变命运”，在中国绝对还是大多数人唯一的选择，尤其是在产业相对落后、思想相对保守的西安。优质学校不能被夸大，但也不能被否定，名校的师资和校风能给小朋友的未来设定一个下限，这个下限就是避免出现儿童性侵害或者校园暴力，但是读了名校也不意味着你的小孩将来就能去好的初中，读书这件事还是看个人。
城市中产阶级是学位房最大受众，很多人因为读书改变了自身，因此对于下一代的教育问题最关心，哪个中产愿意自己的小孩重新回到自己原来那种教育氛围再竞争一遍？没有！因此学位房的竞争在未来只会愈演愈烈。
这里举例高新一小一中东校区，2015年低，学位房41方大概50多万，现在已经涨到100万（已有成交，相信我，我也有）。这还是学校刚刚投运1年，部分群众还抱着怀疑其是挂牌学校的想法（实际东校区和本部是完全同平台，这个已经得到验证，而且硬件设施堪称顶级）。
所以，这里啰嗦这么多，也是想告诉学位房的购买者，不用犹豫，这种稀缺资源是不会跌，而且你娃也等不起。
4、投资型买家
有些人手头上已经有一套自住的房子，目前不需要改善，也不需要学位房，就是担心钱拿在手里贬值，那么我想问一句：作为普通群众，你除了投资房子，还能投资什么？
a股，非股神我不碰，想去投机的普通人还是“入市需谨慎”。黄金，与美元负相关，虽然是避险投资，但与抵御人民币通涨关系不大。外汇，请扪心自问，你真的够专业吗。p2p，看不懂的商业模式，还是别往坑里跳，2017年跑路的大把。比特币，已经非法了。当然以上各种类型的投资，自有人中龙凤在其中游走（如果能结合房产投资，那更是如虎添翼，效率极致）。但作为普通人，数来数去，在现阶段，如果说到抵御通货膨胀，房产还是最佳选择。
经过2017年的房价上涨，西安目前的房价水平，破万已是不争的事实，房产的投资门槛越来越高。将来在这场人人被动参与的财富分配游戏中，只有之前积极主动去掌握“筹码”的人才有资格继续参与。而且随着城市人口的不断流入，要获得“筹码”的代价也将越来越高。
结合之前基本面的分析，投资人群在这个时段应提高防御意识，谨慎对待标的物的选择，切勿被情绪所驱使，盲目跟风入场！此时可以择机出货手中没有上涨预期的老旧物业（市场群情激昂，肯定能出个好价钱），为后市做现金储备。
总结
说了这么多，老李还是提醒大家，西安的房子不比一线城市，一定要提高自身的专业能力，不管是小白还是已有经验的过来人，此时不同往日，房价已经上涨，成本已经提高，百万元的投入绝对要重视对待！买房，你一定要专业，面对人生最大一笔支出，希望你认真对待，让房子成为你增值资产的助推器！