西安市二手房交易市场
作者：陕西泓瑞律师事务所房地产律师团队 夏勇 程向阳 王炳杰
2016年底至今，西安市房屋价格大幅上涨，二手房交易价格也水涨船高，在此大背景下，西安市二手房买卖交易纠纷频繁爆发。陕西泓瑞律师事务所房地产律师团队近2年代理的二手房买卖纠纷案件数量超过了前10年的总和，在代理的大量二手房买卖纠纷案件中，因为房屋价格的大幅上涨导致售房者违约拒绝再履行合同的占比超过50%。
同时、根据无讼官网及中国裁判文书网已公布的案件统计数据结果来看，与2015年相比，2017年西安市辖区二手房交易纠纷案件数量总体上涨6.5倍，预计2018年还会继续增长，其中碑林区和雁塔区属于高发地带；其中57%的二手房交易纠纷都是由于卖房者单方违约所致，仅18%的二手房交易纠纷是由于购房者自身原因。双方争议的焦点主要集中在合同效力以及逾期违约问题，在近三年的二手房交易纠纷中占比69%。
西安市二手房交易火热
此类纠纷爆发后，由于标的额数量大，购房者维权意识变强，大多购房者都能积极主动寻求协商或者诉诸法律，诉求主要包括继续履行合同和支付违约金，从数据统计来看，94%的当事人诉求都能得到了法院的支持或者部分支持。
原本双方“意思表示一致”的合同为什么会被一再拖延，乃至违约起诉到法院？根本原因在于大量房屋出卖人为谋取房价上涨催生的红利，粗略计算一下，签订合同时，原价一套7000元/㎡的100㎡的房子，可能半年后能达到12000元/㎡，其中涨幅能高达50万，可能就是这50万让卖房者不顾合同的客观约束力，逾期办证或逾期交房，试图拖延时间，甚至想单方毁约。
二手房交易中的风险
据统计，近三年西安市二手房交易纠纷，55%的案件因为逾期交房或逾期办证，6%的案件由于卖方交房不符合约定，甚至卖房者涉嫌合同诈骗，钻法律空档损害购房者利益，这些行为严重背离了基本的契约精神，购房者为维权需付出不小的成本，同时也严重损害了正常的市场交易秩序，更是透支整个社会的信用。
在我们律师团队代理和接受咨询的案件中，出现过售房者在已经收取了全部房款并将房屋交付给购房人后再强行抢占房屋，还有的售房人将购房人依据合同约定支付的购房款原路退回，甚至在毁约不卖者中还出现了我们律师同行的身影，种种毁约手段不一而足。
二手房交易流程
随着西安市作为国家中心城市的建立以及市场经济活力的逐步释放，大量外来企业、各类人才落户西安，房地产市场会愈发繁荣。最近西安商品房的摇号限购制约了购房者，不少人不得不转身二手房，西安市未来二手房交易会逐步形成一个庞大的市场，二手房交易的案件会大幅度提升，案件的种类和数量都会有明显增长，同时涉及的法律关系也会越来越复杂。如何构建守法重诺、秩序良好的二手房交易市场，成为当前的一个难题。
契约就是人与人之间就某个事项达成的一个约定。狭义来说，契约，系双方或多方共同协议订立的有关买卖、抵押、租赁等关系的文书，这种文书依赖于人们之间的市场交易行为而产生和消灭。书面化不仅是对交易内容的梳理，更是规避由于“空口无凭”带来的风险。在传统的小农社会，人口流动小，在固定的圈子里，形成了一定范围的熟人社会，但是田契等传统社会的交易凭证依旧广泛存在，从古至今，契约在维系市场交易秩序上一直发挥着无可替代的作用。
二手房交易受到新政策影响
从社会的角度来讲，契约的本质就是信任。或一纸文书，或两句诺言，完全陌生的人便可以为某项事务达成一致意见。小小一纸文书，降低了社会的交易成本，促进了产品的流通，更深层次不仅维系着陌生人之间基本的情感联络，更是人参与社会化大生产的纽带。从法理上讲，产权界定和意思自治实乃现代民法的两大基石，而明晰的产权关系实则为降低交易成本，顺利实现自由人之“意思表示”，即前者为后者服务，从而间接促进了交易的持续与稳定，那么契约精神在民法典文化中的核心地位就不言自明了。
我们认为，通过法律的手段来规范市场秩序变得尤为重要，严厉打击合同诈骗，对严重失信违约的当事人进行依法惩处；规范市场房屋中介机构的中介行为，同时对于不规范、不守法的中介机构依法处理；健全社会多方面法律服务渠道，为购房者提供充分的法律咨询服务。
二手房交易的契约
启蒙思想家卢梭在《社会契约论》一书中认为，社会秩序来源于共同的原始、朴素的约定。“要寻找出一种结合的形式，使它能以全部共同的力量来卫护和保障每个结合者的人身和财富，并且由于这一结合而使每一个与全体相联合的个人又只不过是在服从自己本人，并且仍然像以往一样地自由。在某种程度上，契约形成了国家的政治权力，契约精神更是市场交易行为的重要法则。契约精神不是对自由意志的限制与剥夺，契约是为人民自由交易行为保驾护航，守法重诺，西安市二手房交易市场才会越来越规范。
（以上数据来自无讼官网及中国裁判文书网发布的裁判文书）