《调查清样》—撰文 | 文一刀
西安房价考.之一：谁点燃了西安楼市的虚火
西安房价考之二：“房荒”制造生与死
西安房价考之三：天量供给阴影下的行情还能走多远？
日前，西安拿出了一份表面上看还过得去经济增长数据。10月25日，西安市统计局发布前三季度全市经济运行情况，前三季度西安实现生产总值（gdp）5049.70亿元，同比增长7.8%；完成固定资产投资（不含农户）5273.18亿元，同比增长12.5%。这是西安gdp首次在前三季度超过五千亿元，统计部门对此解读为：“稳”的基础在加固，“好”的态势在持续，“进”的力量在增强，“喜”的势头在蓄积。
对于这两个总量数据，虽谈不上特别光鲜华丽，但考虑到时下的经济形势，也算拿得出手了。然而一旦对其进行拆解之后再来观察，就会发现在不少关键领域已出现很令人心揪与忧虑的病患。就像海底捞那端上前台的火锅，看上去是有模有样的汤汤水水，还外加殷勤可鞠的态度与笑容，可一旦走进后厨才发现，在与人们口腹直接相关的一些所在竟然是老鼠与扫把共舞、漏勺伴下水道齐飞，大家排队苦等而迎来的汤锅里，也许正源源不断地融合着蟑螂与老鼠乱搞后残留的体液，未来常吃海底捞的人若产生基因突变而贡献出一类“鼠与蟑”之物种，让海底捞无意间为生物进化做出某种“贡献”那都是后话，由此得到的经验教训就是凡关键事物最好拆开来看看幕后。
在此经验教训指导下，对5049.70亿元gdp和5273.18亿元固定资产投资这两个“大火锅”拆解后也不难发现一写非常危险的信号。首先，虽然统计部门没有专门提示，但根据一些相关的公开资料数据可知，这次所谓的首超五千亿是在今年年初西安代管西咸新区后合并统计的情况下实现的，西咸新区目前gdp等经济数据虽然无从可查，但好歹也应该有三百亿左右，这部分增量属于纳入范围的扩大而不是真正的增长。
其次，与已经发布经济运行数据的城市比较一下，会看即便是在收编了西咸新区之后，其gdp仍被曾经远远落后于西安的合肥追赶到贴身并肩的程度，今年前三季度合肥gdp为5024，与西安仅差25亿。
2010年之前，西安一直比合肥在gdp排名上领先十个名次左右，比如2010年西安是29位，gdp为3241.49 亿；合肥是38位，gdp是2702.50亿；两个城市gdp总量相差500多亿，但至2016年时，合肥gdp为6274.3亿元比西安的6257.2亿元超出近20亿，合肥仅用了6年时间就对西安实现了“追赶并超越”。
有分析把合肥对西安的这种赶超归结为2011年的“三分巢湖”：当年8月，安徽撤销原地级巢湖市居巢区，设立县级巢湖市并由安徽省直辖，合肥市代管，合肥分到的还有原地级巢湖市管辖的庐江县；而原地级巢湖市管辖的无为县划归芜湖市管辖，和县的沈巷镇划归芜湖市鸠江区管辖，含山县、和县（不含沈巷镇）划归马鞍山市管辖。
其实稍微了解当地情况的人都知道，在对巢湖的拆分中，合肥分到的基本是巢湖经济最弱的区域，不过这种区划的重新调整理顺了发展空间，此后在合理的产业规划与定位下合肥经济实现了持续快速发展。
而今年，西安在代管了近900平方公里面积的西咸新区之后，如果依然被合肥领先的话（从前三季度数据释放信号来看今年情况很可能如此），建议西安今后的对标城市可以改为合肥，因为从追赶超越这一动态表现来看，合肥才是西安最现实的老师。
第三，也是最重要的一点是：西安的工业在经济结构中已经一步步沦为了“打酱油”的。关于这一点，只需看看固定资产投资的构成就一目了然。今年前三季度，西安完成固定资产投资（不含农户）5273.18亿元，其中基础设施投资1838.30亿元，房地产开发投资1664.50亿元，这两项占到整个城市固定投资的65%，并且增长较快，尤其是基础设施投资增长了44.4%，而工业投资仅为709.82亿元，在整个固定资产投资出现2015年以来最高增速的同时，西安的工业投资持续着自2015年8月以来的第22个月负增长。这意味着，对于西安整个城市的经济增长来说，未来动力正越来越严重的依赖于两项内容：基建（这也正是西安长期呈现“满城挖”的原因）和地产。
工业的问题不止是近两年的持续投资负增长，根据统计部门前一段时间发布的报告，在实体经济长期低迷、成本上升等因素作用下，西安工业企业的利润降幅也在持续扩大，企业效益明显下滑。1-7月，西安规模以上工业企业利润总额仅为151.20亿元，同比下降11.4%，降幅较1-6月扩大4.2个百分点。
同时，服务行业的企业利润也在继续下降。1-7月，全市规模以上服务业实现营业利润69.28亿元，同比下降14.4%，降幅较1-6月收窄9.6个百分点。西安1270家企业中有530家企业亏损，亏损面达41.7%。营业利润降幅虽有所收窄，但降幅仍在两位数以上。
观察至此，便可以正式聊一聊西安楼市未来的需求。购房的需求无非是三种，一是刚需，购来自住；二是改善，是买来换着住；除此之外就是投资与投机。促使这三种需求能持续扩大的一个核心因素就是人口，人口规模持续扩大这些需求就会随之扩大。
而影响一个城市人口增长的关键因素我们通常称之为机会，老板们看商机、打工的要就业、困难人群找生存机会。机会增加吸引人群流入，人口增长促生购房需求扩大，需求若能持续扩大才会不断消化供给，因此考察未来房价的走势无非就是看这个城市未来的机会：投资机会、经商机会、就业机会、生存机会。
这一系列机会的产生则全部仰仗于经济发展，经济要想发展首先需保持健康，至少不能病得太严重；而健康与否的基础是经济结构的合理，在目前的社会阶段中，所谓经济结构合理是指实体经济要在经济增长动力中占主流，在实体经济中，工业或者说制造业是基础产业。
从发展阶段判断，中国尚处于工业化中期，制造业仍是定鼎重器。这也决定了国内多数城市，将以制造业为主导产业。过去几十年中，国内任何一个经济发展实现腾飞或者发展较快的城市无一不是依靠制造业，制造业在经济较好城市中的比重是40%—60%，无论其他怎样变，这个规律现在依然不可能改变，想“耍个花子”的城市无不因“死的很惨”而不得不在此规律面前底下那不识时务的头。
在城市发展战略失误方面最典型的例子就是当年的珠海。改革开放初期，珠海是与深圳比肩的特区，二者基本在同一起跑线上，但当其它珠三角城市都通过承接香港和欧美的产业转移率先发展工业的时候，珠海却想“耍个花枪”、“玩个洋活的”，实施了一套以旅游业及高新产业为主导产业的所谓高低点发展。
结果，珠海由此失去了发展工业的最佳时机。上世纪八九十年代正是珠三角各城市起飞的黄金时期，制造业在各个务实的城市迅速发展，广州与深圳成为崛起的龙头。而制造业的滞后，则让珠海超常发展、高起点发展的梦想落空，在第一轮的发展中珠海逐步落后，特区光芒消失殆尽，最终与深圳的差距越拉越大成为遥不可及。
另一个例子是武汉，等城市最近几年坚持制造业，夯实了产业基础，奠定了未来长久发展的根基。十几年前武汉曾实行“两通起飞”的战略，欲以服务业为主导，结果证明走了弯路。但你不得不服“九头鸟”还是“点子清”，发现不对劲武汉很快就重新调整了战略，推行工业倍增计划，现实证明依靠工业求发展的战略成效明显：2016年武汉gdp破了万亿，今年前三季度该市规模以上工业总产值就达10479.38亿元，规模以上工业增加值为2731.72亿元，工业投资完成1838.09亿元，增长12%，创2015年以来新高。目前武汉处于工业化中后期，制造业占比在40%左右并保持强劲增长，可谓新旧动能转换有序。
先实现制造业的崛起，再成为服务业中心，最终全面腾飞——武汉的产业战略其实也一种城市发展的成功样本，近十来年发展较好的城市无不如此，比如长沙、成都、南昌、合肥等，像中南区域发展速度之所以称雄全国，就是因为在城市战略上选择了老老实实搞实体经济。另外还有一个典型正面例子就是贵州，2010年前后贵州经济基本处于全国垫底，后该省选择了发展传统工业的战略，到目前已经步入全国中游，今年前三季度在已公布数据的省份中贵州经济比上年同期增长10.1%，增速第一，高于全国水平3.2个百分点。
因为相对新兴产业，中国的传统产业存量巨大。相对服务业，中国的制造业存量巨大。对于多数城市来说，制造业的转型升级，比从制造业向服务业转型重要；传统产业的更新，比传统产业向新兴产业转型更重要。
反观西安，则有意无意地走了一条当年珠海走过的“滑铁卢大道”。几十年来，西安被一个又一个本来在一条起跑线上的城市甩出一条街、两条街、n条街，上演着有些类似当年珠海与深圳正反例。到了2017，连那曾经远在身后的合肥也靠着走工业化之路追到了跟前，前三季度合肥完成规模以上工业增加值1818.3亿元、工业投资1859.5亿元，均是西安的两倍多。而西安虽然在2012年8月也曾雄心勃勃地挂牌设立了一个“渭北工业区”，试图以此“破解工业短板、实现产业富民强市、壮大经济综合实力”，并提出了“2020年工业总产值达到7000亿元人民币，年均保持30%以上增长”的目标。可惜口号拗不过扯皮，目前西安的工业无论是产值还是投资，在经济总量中的占比都不过是10%再出个头，并且工业投资出现连续22个月负增长，两位数的负增长。
与之形成反差的是，西安的基建与房地产在产值与投资规模上都占到经济总量的大半，尤其是固定投资，这两项占总体的近三分之二。这其实是一种恶性循环，地铁、市政等规模庞大基建投资是以地方融资平台债务上升为支撑，这些债务有需要土地财政来托底，而要想不断卖地肯定乐得见到房地产投资的扩大，这些都是“现把现”的效果与利益，但经济结构扭曲程度加剧过程中蕴含的风险也会越来越大。
谁都知道，高成本、高利润、高风险是房地产业的标签。房地产在经济总额中占比过大、对经济的贡献率超出合理范围后，会降低当地经济的整体竞争力，反而牵制着经济发展，城市经济增长速度的含金量也将明显下降。同时，房地产对进入一个城市投资吸引力太大，也将引发资本大量从实体产业撤离，使实体经济呈现空心化格局。西安目前就正深深沉迷于这种状态而无法自拔。
另外，房地产作为一个对金融高度依赖的行业，资金链不稳带来的风险更大。如果由此角度再观察这项占西安总固投超过三分之一的房地产投资，会发现资金结构也透露着很危险的信号。今年上半年，西安房地产开发实际到位资金近1500亿元，同比增长40.7%。单其中的国内贷款下降了9.8%，为159.40亿元，自筹资金为增长了23.2%，631.01亿元，其他资金来源中定金及预付款是404.77亿元，增长了1.1倍。也就是说，目前支撑和推动西安地产行业运行的资金中有超过四分之一是购房者的、有42%左右是成本高昂的社会融资或民间融资，只有11%是银行贷款，是不是有点儿危如累卵。
统计部门分析称：从西安在库统计地产企业规模看，大型房地产企业占西安在库统计企业的32.8%，中小微企业占比67.2%。那些企业规模比较大、资金链相对完整、资金也相对宽裕的大型地产企业对银行的依赖性相对较低；而在西安所有在库地产企业中占比近七成的其他企业均规模普遍偏小，没有自己完整的融资平台，面临不断收紧的信贷政策时只能用其它途径取得金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。据官方统计数据，截止2017年6月末，已有7家企业因为资金链断裂而停工。
如此不合理且恶性循环且风险膨胀的经济结构如何带来持续的发展机会？如何让人口持续净流入？如何给楼市注入持续扩大的需求以承接天量的供给？如何给房价上涨提供动力基础？如何在投机大潮退去之后挡住房价下跌？对于这些问题，理智客观的答案几乎难以找到，不过“意淫族”的喧嚣倒是非常多。
说到这里，不得不提及西安发展中还存在的一个盛景。在中国诸多大大小小、或新或老的城市中，很难找到一个像西安这样充斥着大量“意淫族”的城市，这个城市几十年来的浑浑噩噩与“意淫族”的繁殖、泛滥其实关系很大，意淫已经成为西安的精神鸦片，每当需要对外应付差事、对内麻醉提神时，西安就会给“意淫族”们或吹个口哨、或咳嗽一声，然后一个钟、两个钟的意淫时间就被煽了起来，待大家浑身舒坦一些、腹内开始感到饥饿，整一碗泡馍就掉头回家了。
如今，有些西安“意淫族”们已经把这个城市的商品住宅均价看到了三万，依据的前景主要是西安今年在招商引资上放出的一个又一个卫星，经统计西安在半年多时间里签署的投资协议已经高达1.2万亿，接近当年全国四万亿投资的三分之一。
假如，真有1.2万亿人民币在接下来的几年实实在在砸到西安的土地上，那房价的持续上涨谁也挡不住，问题是这种可能有多大？聊以安慰的是，拜电商网购蓬勃发展所赐，纸，现在涨价了，万一不成那些一摞摞的合同协议回收的时候还能卖个好价，不知是否要提前感谢一下马云？ ——《调查清样》