西安的超高层越来越多。公开资料显示，上月，刚刚爆破拆除的环球西安中心也将重新规划新建五栋高度在米以上的超高层建筑。算下来，全西安市米以上的超高层累计超过个。但从建设和运营进度上看，这些摩天大楼却“同期不同命”。米以上超高层超个 一大半仍处在“待建”状态“什么时候开盘暂时不清楚。”月日下午，在位于西安市纬二街十字的莱安西安国际中心，一位销售人员表示“目前就挖了个坑。”尽管围挡的广告牌上清楚标明“总高米商业综合体”的字样，但华商报记者看到，现场并没有高层建筑拔地而起，工地内也找不到继续施工的迹象。有知情人士透露，该项目正寻求合作解决问题。西安城北的华岭中央公园和西安环球贸易广场，两三年前公布的资料中均有米以上写字楼，目前也还没有拿出成型的“作品”。据睿翼德中国商业地产研究中心统计，截至今年初，西安建筑高度在米以上的超高层共有个。已建成个，另有个在建，还有个处在“待建”状态。华商报记者梳理发现，如果算上新加入的环球西安中心五栋超高建筑等，西安超高层数量已超过个，但真正建起来的只有绿地西安中心中铁西安中心等寥寥数个，大多“待建”项目的施工进度令人“捉急”。业内人士介绍，相比前面提到的部分超高层只是缓工而已，个别项目的前景更令人担忧。位于城东的佳诚长安集，此前也声称要建米的超高楼栋，目前却连村民安置也没做完，前段时间更因此遭到了准业主的集体维权。“大部分超高层是在年前后立项。”中商联商业研究院专家工作委员会副主任王建红介绍，此类建筑的建设周期较长，通常从施工到交付需要-年。也就是说，进度最快的也要到年后才能呈现。在这么长的周期内，开发商的资金营销策略市场环境等因素都会发生改变，进而影响它的建设和经营状态。地标“诱惑”引项目纷纷上马 资金开发模式决定同期不同命说起高新区的摩天大楼，很多人自然联想到高新国际商务中心陕西电信网管大厦招商银行大厦，甚至是刚刚被拆除的环球西安中心……这些建筑的高度无一不在米以上，成为所在区域办公和经济领域的地标。“地标‘诱惑’促成了超高层的纷纷上马。”朱郁分析，在西安已入驻的超高层租户中，主要集中在：金融行业专业服务房地产建筑工程和能源行业等资金密集产业，%以上用作写字间。“高端写字间”的标示作用无论对开发商还是租户，吸引力不言而喻，对周边的商办市场也形成聚集效应。高溢价率是开发商热衷超高层的另一个原因。据睿翼德测算，其租金相比同商圈写字楼溢价率达%左右。以高新区核心商圈某超高写字楼为例，租金达.元 /㎡/天，而周边甲级写字楼平均租金仅.元/㎡/天。从这个角度看，更高的投资回报，为开发商带来了更多的营销筹码。高回报意味着高投入。美城机构首席市场分析师严九远指出，超高层的建设成本对开发者的财力考验极大。一栋米以上的建筑，投资额动辄是数十亿，开发成本平均达万元一平米，贷款和融资都是不小的问题。另一方面，超高的投资又意味着后期更高的售价，在当前投资需求锐减的环境下，销售回款也并不容易。一位熟悉写字楼开发的人士说，个别超高层只停留在筹划阶段，目的是为了炒作或拿地，后期是做写字楼还是其他产品始终没有定论。朱郁指出，开发模式的差异，是导致各项目“同期不同命”的另一个原因。目前，西安超高层开发大致有三类：一是政府招商引资；二是政企联建；三是企业自主行为。相对而言，第三类风险更大，由于缺乏资源导入和配套支撑，如果不是大牌房企操盘，很容易陷入举步维艰的境地。写字楼存量要卖四年多 超高层需降低门槛应对竞争业内人士指出，超高层存在的“缓工”现象，其实也从侧面反映出西安写字楼市场的库存和销售压力。据监测，截止月底，西安可售写字楼为.万㎡，如果按过去一年月均销量约万 计，去化周期达个月(四年零两个月)。高新一家房产代理机构负责人称，虽然住宅的库存总量大，但去化周期也不过两年多，写字楼市场的去化压力尤甚。特别是高新区，存量要占到西安的%左右。雅狐企划总经理冯奔认为，写字楼的库存压力，必然会加剧超高层竞争，“毕竟高净值客户的比例有限。”据不完全统计，作为超高层的主要租客，目前西安 强企业数量只有余家，低于成都武汉等二线代表城市，“以西安目前的经济总量和强企业数量，要支撑起个以上的超高层还有一定难度。”朱郁分析，想在看似有限的市场份额中“分一杯羹”，超高层需要在营销和设计思路上做出改变。在北上广，一些超高层写字楼开始向众创空间转变，也形成“老带新”的格局，促进销售和建设推进；另外是由政府牵头做产业园项目，形成产业聚集；同时在保证高标准的同时，降低门槛，比如：现在一些超高层的出售面积动辄数千平米，很难找到足够多的大客户，不妨将空间打散至数百平米，接纳更多的创新性企业入驻。 pinterest网页打不开